Her finn du svar på nokon av dei mest stilte spørsmåla om søknadsplikt, søknadsprosess, frådeling, seksjonering og eigedom.
Vanlege spørsmål om søknadsplikt
Svar
Om ein må søkje fasadeendring eller ikkje vert ofte eit skjønsspørsmål basert på omfanget av tiltaket og den arkitektoniske utforminga av bygget. Her bør ein bruke sunn fornuft. Still deg spørsmålet “vil tiltaket vesentleg endre det estetiske uttrykket av bygget?”. Dersom ein f.eks. har ein stor tom vegg og ønskjer å setje inn vindauge, vert dette som oftast søknadspliktig. Det same gjeld dersom ein f.eks. har små vindauge og vil erstatte desse med store panorama-glas. Mindre endringar av plassering og type dør/glas der ein allereie har vindauge og dører er derimot ofte ikkje søknadspliktig. Ver merksam på at endring av taktype ofte utløyser søknadsplikt. Ta kontakt med kommunen om du er usikker!
Dersom bygget er SEFRAK-registrert, verneverdig eller har ein spesiell arkitektonisk stil, slik eldre hus ofte har, er det viktig å avklare med kommunen før ein går i gang med ei endring. Der er større sannsyn for å få søknad om fasadeendring på slike bygg godkjent dersom ein vidarefører den arkitektoniske stilen i så stor grad som mogleg. Tiltak på verneverdige bygg skal elles alltid søkjast om og søknaden vert sendt på høyring til kulturmynde.
Svar
Dersom solcellepanela blender inn med eksisterande tak fargemessig, vert dette ikkje rekna som eit søknadspliktig tiltak. Dersom det vert eit større og meir omfattande anlegg, anbefalast det å ta kontakt med byggesaksavdelinga i kommunen.
Svar
DIBK si oversikt over mindre byggetiltak forklarar kva slags gjerde og leveggar ein kan setje opp i eller i nærleiken av nabogrensa.
Sjå DIBK si oversikt her
Svar
Utviding eller etablering av parkeringsareal kan verte søknadspliktig på fleire grunnlag:
- Dersom ein treng ny avkøyrsle, eller eksisterande avkøyrsle vert utvida
- Dersom ein overskrider maksimal utnyttingsgrad
- Dersom arbeidet krev vesentlege terrenginnrep
Ny avkøyrsle til kommunal veg eller utviding av eksisterande avkøyrsle skal godkjennast av kommunen og vert såleis søknadspliktig. Bruk vårt søknadsskjema for dette.
Parkeringsareal skal inkluderast i det bygde arealet (BYA) for eigedomen og vil då påverke utnyttingsgraden. Ein må då undersøkje kva maksimal utnyttingsgrad er i gjeldande arealplan og rekne ut om ein har nok plass. Dersom ein ser at ein vil overskride maks utnyttingsgrad, kan ein ta kontakt med kommunen for å undersøkje moglegheitene for å søkje om dispensasjon.
Der er unntaksbestemmingar for kva terrenginngrep ein ikkje treng å søkje om. Dersom etablering/utviding av parkeringsareal krev terrenginngrep utover dette, må det sendast inn søknad. Slike vesentlege terrenginngrep er søknadspliktig med krav om ansvarleg føretak, jf. pbl. § 20-3. Sjå unntaka under “Fylling eller planering av terreng”:
Sjå informasjon frå DIBK her
Svar
Ein finn utfyllande liste over kva tiltak som er unnateke søknadsplikt i byggesaksforskrifta (SAK10) § 4-1:
Sjå liste hos DIBK her
Ein kan elles sjå DIBK si oversikt, samt ta rettleiartestane for ulike tiltak. Her får ein eit resultat på slutten som fortel deg om du må søkje eller ikkje. Det er likevel viktig å undersøkje nokre forhold før ein tek desse testane. Sjå vår steg-for-steg guide til korleis finne ut om eit tiltak er søknadspliktig og ta så testen etterpå:
Sjå DIBK for meir informasjon
Vanlege spørsmål under søknadsprosessen
Svar
Ein reguleringsplan er ein politisk vedteken arealplan som gjeld for eit avgrensa område. Denne fastset korleis området kan nyttast og kva byggetiltak som kan utførast. Alle arealplanar har tilhøyrande føresegner og nye tiltak skal vere i samsvar med desse. Eventuelle unntak vil krevje at ein søkjer om dispensasjon.
Å undersøkje kva arealplan som gjeld for din eigedom er noko av det første ein bør gjere før ein går i gang med eit byggeprosjekt. Føresegnene gjev klare føringar for kva som er tillate og i kva omfang.
Mange opplever også å få vite at eigedomen deira er underlagt ein eldre reguleringsplan, som kan vere så mykje som fleire tiår gamal. Slike planar kan ofte ha utdaterte føresegner og opplevast urimelege etter dagens byggeskikk. Dersom ein ser det vert naudsynt å søkje om dispensasjon, så vil kommunen kunne gje rettleiing for dette. Det vert likevel gjort merksam på at desse planane er like bindande og gjeldande som nye planar.
Svar
Ein finn maksimal utnyttingsgrad i føresegnene til gjeldande arealplan. I nyare planar står denne som oftast i anten prosent bygd areal (%-BYA) eller prosent bruksareal (%-BRA), evt. berre maks tal kvadratmeter. I eldre planar kan der likevel vere andre reknemetodar.
I rettleiaren “Grad av utnytting” finn ein oversikt over korleis rekne ut alle metodar for utnyttingsgrad. Ein finn også eldre reknemetodar ut ifrå kva årstal gjeldande plan er frå:
Sjå rettleiaren her
Dersom der ikkje er ein gjeldande reguleringsplan, så er det dei generelle reglane i plan- og bygningslova som gjeld. Sjå § 29-4 om byggverkets plassering, høgde og avstand til nabogrense.
Svar
Dette er ein søknad om fritak frå ein regel med heimel i lov eller forskrift. Dispensasjon vert berre gjeve i enkelte tilfelle der dette er forsvarleg å innvilge. I byggesaker er det vanlegaste at ein søkjer om dispensasjon frå føresegner i gjeldande arealplan eller frå enkeltparagrafar i plan- og bygningslova, veglova eller byggteknisk forskrift (TEK17). Dispensasjonar i byggesaker er forankra under pbl. kapittel 19.
For å kunne få innvilga ein dispensasjon, må følgjande liggje føre:
- Hovudomsyna bak regelen det vert dispensert frå kan ikkje verte vesentleg tilsidesett.
- Fordelane må vere større enn ulempene.
- Ein kan ikkje dispensere frå sakshandsamingsreglar.
Det skal også leggjast vekt på konsekvensar for helse, miljø, jordvern, tryggleik og tilgjenge, samt statlege og regionale ramme og mål.
Nye byggetiltak skal samsvare med gjeldande reglar så langt det let seg gjere. Dersom ein ser at ein likevel treng dispensasjon, vert det anbefalt å ta kontakt med kommunen for å få ei vurdering av situasjonen. Dispensasjon krev grunngjeven søknad og er gebyrlagt.
Elektronisk søknadsløysing for dispensasjon finn du her
Svar
Dersom regionale eller statlege mynde sine interesse vert råka av dispensasjonen, skal dei ha høve til å uttale seg før kommunen eventuelt gjev dispensasjon, jf. pbl. § 19-1. Deira uttale skal vege tungt i kommunen sin endelege vurdering. Høyringspartane skal ha gjeve uttale innan fire veker frå dei fekk høyringsbrevet. Sakshandsamingsfristen vert sett på vent den tida saka ligg til uttale.
Det er som oftast større dispensasjonssøknadar som krev høyringsuttale. Desse har også eit høgare gebyr enn andre dispensasjonar. Dersom du er usikker på om di sak må sendast på høyring, kan du ta kontakt med kommunen.
Svar
Dispensasjon krev godt grunngjeven søknad. Her står ein fritt til å argumentere for det som er spesielt for di sak. Hald hovudfokuset på faglege argument, då private forhold ikkje vert gjeve avgjerande vekt.
Kvar dispensasjonssøknad vert vurdert einskild ut ifrå den spesifikke saka sine omstende og faktorar. Det er såleis ikkje grunn nok å søkje dispensasjon frå ein regel med argument om at nokon andre har fått innvilga liknande. Argumenter for di særskilde sak. Kommunen har uansett fokus på at det vert halde ein likskap-for-lova praksis.
Det er elles positivt å framheve dei fordelane som er samanfallande med omsyna i plan- og bygningslova, f.eks. at bygget får betre funksjonalitet, større uteareal eller liknande.
Svar
Etablering av nytt privat avløpsanlegg skal godkjennast av kommunen gjennom søknad om utslepp. Tilknyting til slik infrastruktur skal også dokumenterast ved søknad om tiltak, der dette er relevant, jf. pbl. § 27-2.
Skjema for søknad om utsleppsløyve finn du her
Svar
Kinn kommune fører ein praksis der vi sender ut brev med oversikt over manglar, dersom vi treng fleire opplysningar for å kunne handsame søknaden din. Du vil då få ei frist på å sende inn dei etterspurde opplysningane før vi eventuelt avsluttar saka. Vi prøvar å halde tett dialog med dei som søkjer, slik at alle naudsynte opplysningar kjem inn og vi kan godkjenne søknaden din.
Dersom kommunen derimot ser at søknaden vil få avslag, sender vi i første omgang ut eit brev med varsel om avslag. Ein vil då få moglegheit til å endre søknaden, trekkje den eller at den vert handsama slik den ligg føre og at ein så klager på avslaget.
Svar
Søknadspliktige tiltak skal nabovarslas i samsvar med pbl. § 21-3. Dette gjeld alle naboar med direkte grense, i tillegg til gjenbuarar direkte over vegen.
Nabovarsel kan sendast på følgjande måtar:
- Digital løysing der nabo får varselet i Altinn
- Via e-post, der nabo stadfestar at dei har motteke varselet
- I papirformat, der nabo signerer direkte
Uansett varslingsmåte, så skal kommunen ha dokumentasjon på følgjande:
- Kvittering for alle som har motteke nabovarsel
- Opplysningane som naboane har motteke i varselet
- Eventuelle merknadar naboar har sendt inn, saman med søkjar sitt tilsvar
Dersom ein vurderer at naboar sine interesser ikkje vert råka, kan ein søkje om fritak frå nabovarsling etter pbl. § 21-3, andre ledd. Ta kontakt på førehand eller inkluder dette i søknaden, så vil kommunen ta stilling til situasjonen. Om du er usikker på om nokon må varslast, er det greitt å fokusere på at det er betre å varsle ein for mykje enn ein for lite.
Skjema for nabovarsel, samt lenkje til digital varslingsløysing finn du her
Svar
Alle merknadar skal leggjast ved søknaden og det skal også inkludere søkjar sin vurdering av merknadane. Her har ein høve til å kome med sitt tilsvar, samt at ein kan forklare kva ein eventuelt har gjort for å imøtekome nabo sine merknadar. Det å halde dialog med naboane og foreslå justeringar av tiltaket for å få til eit kompromiss, er ein god måte å handtere situasjonen. Det er også ein fordel når kommunen skal ta endeleg stilling til merknadane.
Dersom tiltaket ditt er i samsvar med gjeldande arealplan og regelverk, så skal det som hovudprinsipp ein del til for at ein nabomerknad kan få heile søknaden avslått. Det kjem likevel an på om nabomerknaden har sterk fagleg forankring eller at ulempene for nabo vert så vesentlege at tiltaket ikkje vert forsvarleg. Private forhold/konfliktar vert ikkje vektlagt i kommunen sin vurdering.
Svar
Dersom ein ønskjer å byggje nærare nabogrensa enn det reglane tilseier, har nabo høve til å signere ei avstandserklæring der dei samtykkjer til ei nærare plassering. Dette er heilt frivillig for nabo å signere og erklæringa skal vere tydeleg opplyst. Dersom nabo ikkje ønskjer å signere ei slik erklæring, så må ein halde seg til gjeldande avstandsreglar. Kommunen gjev ikkje dispensasjon frå slike forhold.
Her finn du skjema for avstandserklæring (PDF, 13 kB)
Svar
Vedtaket kan klagast på av ein part eller ein annan med rettsleg klageinteresse i saka, jf. forvaltningslova § 28. Klagen skal sendast til Kinn kommune seinast tre veker etter at vedtaket er motteke, eller klagar på annan måte er blitt gjort kjend med innhaldet.
Kommunen vil handsame klagen. Klagen sendast inn til oss, saman med søkjar sin vurdering og tilsvar. Det vert då utarbeidd ei fullverdig vurdering av saka med ei tilråding om å anten
ta klagen til følgje eller ikkje ta den til følgje. Klagenemnda i Kinn kommune tek såleis saka opp til politisk handsaming.
Dersom kommunen fastheld sitt opphavelege vedtak, vil klagen, samt alle naudsynte saksdokument bli oversendt til Statsforvaltaren i Vestland for endeleg handsaming. Der ei klage fører fram, kan klagar etter tilhøva ha krav på å få dekka sine kostnadar med å setje fram klagen, jf. forvaltningslova § 36.
Svar
Ordinær sakshandsamingsfrist for ein søknad er tre veker. For søknad om rammeløyve (trinnvis søknadshandsaming) eller søknad om dispensasjon, er fristen 12 veker. Sakshandsamingsfristen vert sett på vent den tida søknaden eventuelt er på høyring hos andre offentlege instansar. Fristen byrjar å gå så snart innsendt søknad er komplett.
Vi minner om at ordinær sakshandsamingsfrist på tre veker gjeld også for mindre søknadar, slik som søknad om mellombels bruksløyve eller søknad om ferdigattest.
Kommunen har til ein kvar tid svært mange byggesøknadar inne. For at vi skal kunne overhalde våre lovpålagde fristar, er det viktig at vi følgjer eit kø-prinsipp. Vi forstår at mange ønskjer å framskynde sakshandsaminga av ulike grunnar, men kommunen må prioritere dei sakene som er lengst fram i køa og hastar mest. Send inn søknaden i god tid!
Svar
Søknadar vert til ein kvar tid gebyrlagt etter kommunens gebyrregulativ for det aktuelle året.
Vanlege spørsmål om frådeling, seksjonering og eigedom
Svar
Ei frådeling er å dele eit bestemt areal frå ein eigedom. Ei frådeling skal vere til eit bestemt føremål, sjølv om ein ikkje planlegg å byggje noko på arealet. Føremålet skal vere i samsvar med arealplanen som gjeld for området og dersom ein ønskjer å dele frå til anna føremål, må det søkast om dispensasjon.
Ei grensejustering er ei mindre endring av grensene mellom eigedomar, der eit areal vert overført til naboeigedomen. Storleiken på arealet kan vere maks 5% av det totale tomtearealet for den minste eigedomen for å kunne definerast som ei grensejustering.
Ei seksjonering er ein søknad om å dele ei bygning i fleire einskilde einingar, og derav i separate eigarandelar. Kvar av desse einingane må inneha alle funksjonar som krevst for å verte sjølvstendig, ut ifrå den godkjente bruken av bygget. Etter seksjonering, vil bueiningane ha same gards- og bruksnummer, men kvar sine seksjonsnummer.
Svar
Ein må starte med å undersøkje kva arealplan som gjeld for området og kva føremål det aktuelle området er avsett til. Dersom føremålet ein skal frådele til er i strid med føremålet i arealplanen, må ein undersøkje moglegheitene for å søkje om dispensasjon.
Så snart ein har avklart plangrunnlaget, bør ein så undersøkje dei ulike forholda for eigedomen. Dette inkluderer særleg naturfare. Ein finn all informasjon om dette i kommunen si kartløysing. Ein kan også etterspør ei tiltaksanalyse for eigedomen hos kommunen.
Så snart desse forholda er avklart kan ein gå i gang med nabovarsling og utfylling av søknadsskjema. Dette finn ein hos DIBK, under “Tiltak utan ansvarsrett”.
Svar
Dersom arealet som skal delast frå ligg innanfor eit aktsemdsområde for skred, så vil tiltakshavar måtte hente inn geologisk vurdering av området før kommunen kan handsame søknaden. Denne vurderinga vil avklare den reelle rasfaren. Byggteknisk forskrift (TEK17) § 7-3 fastslår deretter kva tiltak som kan godkjennast innanfor dei ulike skredfareområda. Dette vert gjort via inndeling i sikkerheitsklasse S1, S2 eller S3:
Sjå info hos DIBK her
Dersom området allereie er vurdert for skredfare, må ein tilpasse delingssøknaden ut ifrå forholda på staden. Dersom ein f.eks. vil frådele til bustad, men området ligg i S1 (området med høgast sannsyn for skred), vil ikkje kommunen kunne godkjenne søknaden utan at det vert gjort sikringstiltak.
Svar
Mange nyttar omgrepet “uendra bruk” når dei skal søkje om frådeling. Delinga må likevel oppfylle nokre kriterium før ein kan søkje under dette omgrepet.
Frådeling til uendra bruk kan nyttast dersom det er snakk om å dele frå eit bygd areal i eit LNF-område og/eller i 100-metersbeltet i strandsona. Å dele frå til uendra bruk er ein unntaksregel, slik at ein ikkje treng å søkje om dispensasjon når ein skal dele frå i slike område, så lenge ein tilfredsstiller desse kriteria.
Dersom der er ein etablert bruk av arealet (altså at det er bygd på), er det også ein føresetnad at bruken vart lovleg etablert før området eventuelt endra arealføremål, og at bruken har vore samanhengande sidan.
Svar
Ein treng ikkje søkje om å etablere utleigeeining i eigen bustad, så lenge ein ikkje har planar om å fysisk skilje av hovuddelen av huset og utleigeeininga. Dersom ein f.eks. har dør mellom einingane eller felles innvendig trappeoppgang, vert det ikkje krav om å søkje. Les meir om dette hos DIBK.
Vi gjer likevel merksam på at dersom ein skal endre bruken av eit rom (f.eks. gjere ei bod om til soverom), så kan dette krevje søknad om bruksendring.
Svar
Kommunen kan hjelpe med å hente ut generell informasjon om eigedomen, f.eks. via meklarpakkar o.l. Sjølve salet eller overdragelsen er privatrettsleg og går ikkje via kommunen. Eigarforholda oppdaterer seg automatisk hos oss via Kartverket.
Dersom det er ein landbrukseigedom, kan det likevel vere ein må søkje om konsesjon eller erklære konsesjonsfridom. Dette vert handsama av kommunen. Ta kontakt med kommunen si landbruksavdeling og les meir om dette på Landbruksdirektoratet sine sider.
Andre vanlege spørsmål
Svar
Mange kan oppleve å vere vitne til at nokon utfører søknadspliktige byggetiltak utan at dette er godkjent. Særleg i naboforhold kan dette verte konfliktfylt. Ein har full rett til å gje beskjed til kommunen om slike tiltak som ein er kjend med, så vil kommunen ta ei vurdering av saka og følgje opp vidare.
Ein gjer merksam på at i slike tilfelle kan kommunen berre ta stilling til dei tiltak som fell under plan- og bygningslova. Privatrettslege konfliktar fell ikkje under kommunens handsaming. Det er også viktig å vere merksam på at brev og e-postar som vert sendt til kommunen i samband med saka og som ikkje inneheld sensitive opplysningar, vert registrert på kommunen si postliste.
Publisert 09.05.2022 15.56
Sist endra 02.01.2024 11.40