5 Rammer for einskildtakseringar

For å sikre mest mogleg lik handsaming, ønskjer sakkunnig nemnd å trekkje opp rammer og retningsliner for synfaring og taksering av einskildeigedomar.

Alle eigedomar skal synfarast. Som hovudregel vert gjennomført utvendigsynfaring. Det kan gjennomførast innvendig synfaring når det er openbart at utvendig synfaring ikkje gjev nok grunnlag saman med annan informasjon til å gjennomføre ei taksering, men då etter ynskje av eigar. For næringsbruk skal det gjennomførast innvendig synfaring.

5.1 Overordna krav

5.1.1 Rammer

Dei politiske, juridiske og teknologiske rammene må følgjast.

5.1.2 Metode

Metoden som sakkunnig nemnd har vedteke, og som er skildra i dette dokumentet, skal nyttast. Vert annan metode nytta skal dette grunngjevast.

5.1.3 Framdrift

Den vedtekne framdriftsplanen skal haldast. Vert det avvik skal sakkunnig nemnd orienterast.

5.2 Arealstorleikar

Ved arealberekningar skal bruksareal (BRA) på bygningen nyttast. Bruksareal er i samsvar med NS 3940. Dette arealet vert henta frå kommunen sitt Matrikkel-register. Arealet på tomtar vert henta frå kommunen sitt Matrikkel-register, eventuelt frå kommunen sitt digitale eigedomskart (DEK).

5.3 Bruk av faktorar

Sakkunnig nemnd nyttar ytre faktor og indre faktor i takseringsarbeidet.

5.3.1 Ytre faktor

Besiktigarar kan nytte ytre faktor dersom einskildeigedomar sin verdi vert påverka av spesielle lokale forhold rundt eigedomen. Eksempel her kan vere:

• Beliggenhet
• Tilkomst/tilgjengelegheit
• Våningshus, kårhus, andre bustadhus og garasje med tilhøyrande tomt på landbrukseigedom (jf. 5.5) får reduksjon i ytre faktor med 0,3.

Retningsgjevande for bruk av ytre faktor er:

• Normalt innanfor området0,7 til 1,3.

5.3.2 Indre faktor

Indre faktor vert nytta for å korrigere sjablontakst ut frå forhold på eigedomen. Funksjonalitet, standard og kvalitet kan variere frå eigedom til eigedom.

• Eksempel på låg funksjonalitet kan vere store våningshus med lite føremålstenleg arealløysingar i høve til dagens bruk. Eit anna eksempel er gamle driftsbygningar i landbruket m.m. som har fått ny funksjon.
• Eksempel på låg standard kan vere dårleg isolerte bygningar med enkle vindauge.
• Eksempel på låg kvalitet kan vere rotne vindauge, drenering som ikkje fungerer, setningar i fundament.
• Rivingsobjekt, historiske bygg som ikkje er eigna til bustad eller fritidsbustad

Dei nemnde punkta gjeld alle typar bygningar medrekna næringsbygg og fritidsbustader. Rehabilitering gjev grunnlag for ny vurdering av indre faktor.

5.3.3 Retningsliner for bruk av indre faktori forhold til bygningens standard og kvalitet

• Bygningar bygd etter 1998 har som utgangspunkt faktor 1,0.
• Bygningar bygd 1978-1998 har som utganspunkt faktor 0,9.
• Bygningar bygd 1967-1978 som ikkje er restaurert eller modernisert har som utgangspunkt faktor 0,8.
• Bygningar bygd 1945-1967, som ikkje er restaurert eller modernisert har som utgangspunkt faktor 0,7.
• Bygningar bygd før 1945 som ikkje er restaurert eller modernisert har som utgangspunkt faktor 0,6.

Bygningar bygd før 1978 og som er restaurert/standardheva får faktor opp til 0,9. Er deler av bygningsmassen restaurert/renovert må ein sjå på kor stor del av bygningsmassen som er standard- eller kvalitetsheva i forhold til totalmassen og ut frå det føreta ein faktorjustering. Denne skal begrunnast av besiktiger.

5.3.4 Indre og ytre faktor for leilegheiter

I tillegg må ein ta omsyn for aldersfaktor som kan redusere faktor for indre forhold.

5.3.5 Fritidsbustader

Fritidsbustader kan variere sterkt i standard og kvalitet. Dette vert vist gjennom bruk av indre og ytre faktor:

Fritidsbustader vert vurdert etter beliggenhet og standard opptil 4,0 faktor.
Ordinære fritidsbustader - enkel standard 1,0 men får tillegg for straum og V/A. opptil 1,3.

• Trekk for manglandestraumtilknyting 0,1 (IF)
• Trekk for ingen tilkomst (Gangavstand meir enn 500 m frå P-plass/bilveg/ kai.) 0,2 (YF)

Sæteranlegg som har klar funksjon som fritidshytte vert taksert som dette. For desse vert bygningstype i Matrikkel endra slik at det samsvarar med funksjon. Deler av eldre sæteranlegg som ikkje har fått ny funksjon, vert fritekne for eigedomsskatt etter § 5 i eigedomsskattelova.

5.3.6 Store tomter med bustadhus

Ved særleg store tomter skal besiktigerne vurdere kor stor utnyttelsgraden er og fastsette denne, og resten av tomta takserast etter faktor 0,0025.

5.3.7 Tomt ved blanda bruk (næring/bustad)

Tomtearealet vert lagt til den eigedomsgruppa som er dominerande på eigedomen.

5.3.8 Spesielle eigedomar

Spesielle eigedomar skal leggast fram for sakkunnig nemnd som einskildsaker. Årsak til avvik frå sjablontakst skal alltid grunngjevast.

5.4 Bruk av protokolltakst

Spesielle eigedomar skal, dersom dei avvik frå sjablontaksten vesentlege av andre grunnar enn standard og kvalitet (ytre/indre faktor), få eigen protokolltakst som anten endrar sjablontaksten (endringsprotokoll) eller som erstattar protokolltaksten (erstatningsprotokoll).

Eksempel på eigedomar som kan få protokolltakst er:

• Store bygningar der deler av bygningen ikkje er i bruk/ikkje har funksjon (endringsprotokoll).
• Spesielle eigedomar der sjablontaksten ikkje passar inn. Tårn, spesielle industrianlegg m.m. (erstatningsprotokoll).
• Eigedomar kor bygninger i svært dårleg forfatning/rivingsobjekt

5.5 Eigedomar innanfor LNF-områder  (Landbruk, Natur og Friluftseigedomar)

5.5.1 Landbrukseigedomar

Eigedomsskattelova § 5 h) har følgjande ordlyd: «Fri for eigedomsskatt er: …. h) Eigedom som vert drivensom gardsbruk eller skogbruk»

Vilkåret for fritaket er altså at eigedomen «vert driven som gardsbruk eller skogbruk». I dette ligg det og føresetnad om drift av eigedomen. Drifta må ha eit omfang som samsvarar med det som er vanleg næringsmessig jord- og skogbruksdrift i regionen. Eigedomar som etter sin karakter ikkje framstår som aktive gardsbruk eller skogbruk, fell utanfor unntaket.

Eigedomsskatten er ein objektskatt, og kven som eig eller brukar eigedomen er prinsipielt sett utan betydning for skatteplikta. Landbruksfritaket kjem følgjeleg til anvending sjølv om det ikkje er eigaren sjølv som driv garden, for eksempel dersom jorda er bortforpakta. Vilkåra i avsnittet over må likevel vere oppfylt.

Våningshus/kårbustad med tilhøyrande garasje og tomt vert taksert etter faktor 1,0, eventuell reduksjon vert gitt i høve til standard. ”Tilhøyrande tomt” vert sett til 1 000 m2 pr. bustad-/fritidsbygg. Det skal gjerast ei individuell og skjønnsmessig vurdering for ”hus nr. 3” i gardstun. På landbrukseigedom skal det ikkje skatteleggast tomt for hus nr. 3 eller fleire i same tun. I dei høve der eit eller fleire av husa er trekt ut av tun og står fritt vert desse vurdert som sjølvstendige, og med eigen tomt.

Grunnlagsinformasjon for vurdering av kva eigedomar som «vert drivensom gardsbruk eller skogbruk» hentast frå kommunen si landbruksavdeling.

Deler av landbrukseigedomen som vert nytta til fritidsføremål (fritidsbustad, støl til eige bruk eller utleige) vert taksert som fritidseigedom.

5.5.2 LNF-område

Tomtearealet for grunneigedomar innanfor LNF-område (Landbruk, Natur og Friluftsområder, også grøn struktur) vert vurdert som for landbrukseigedomar. Takst på areal utover 1000 m2 vert vurdert etter utnyttingsgraden.

Anna areal under LNF-område vert taksert og vurdert etter utnyttelsesgrad, og rest areal etter ein faktor på 0,0025. Dette gjeld også andre større tomteområder.

All bygningsmasse på slike eigedomar skal takserast ut frå funksjon (slik det vert gjort på andre bustad-,fritids- og næringseigedomar), medan tomtearealet vert vurdert som for landbrukseigedomar.

5.5.3 Taksering av tidlegare landbruksbygg som fortsatt har status som landbruksbygg i matrikkel

Det skal ikkje skattast for landbruksbygg som ikkje er i bruk. Unnataket er;

• dersom dei vert nytta til kommersiell verksemd, til dømes lager.
• dersom dei blir nytta som garasje eller liknande

 Bygga skal då skattleggast som næringsbygg.

5.5.4 Handtering av regulerte tomtar som er utskilt frå landbrukseigedom

Desse vert handterte som landbrukseigedom inntil det blir skilt ut med eige bruksnummer, med grunngjeving i at jorda vert driven som landbruk så lenge desse ikkje er skilt ut.

5.5.5 Ikkje utbygde deler av regulerte felt

Verdien av udelte regulerte tomtefelt vert sett til verdien av 2000 m2 (2) normaltomtar, uavhengig av kor mange tomtar som inngår i feltet. Dette for ikkje å auke kostnaden og risikoen til regulanten. Det skal ikkje betalast eigedomsskatt for rest- og friareal som seksjonen for regulering og byggesak vurderar til å vere ueigna til utbygging etter reguleringsføremålet.

5.5.6 Handtering av samdrift og maskinringar

Samdrift og maskinringar vert handtert som vanleg landbruk og ikkje som næring.

5.5.7 Seksjonerte eigedomar

For seksjonerte eigedomar vert kvar seksjon taksert som eige skatteobjekt. Seksjonerte einingar vert takserte ut frå det areal (BRA) som dei disponerar. Fellesareal vert fordelt i høve til brøken disponert areal (BRA) av totalt areal. Tomt blir fordelt etter seksjonert eigarbrøk. Ved blanda bruk blir næringsdelen og bustaddelen taksert separat.

5.5.8 Ikkje måleverdig areal i Matrikkelsom likevel skal takserast

Det kan finnast tilfeller der bygningsdelar etter etasjar ikkje er definert som måleverdig i Matrikkel, men som heilt klarthar takstmessig verdi.Slike tilfelle skal identifiserast under synfaringa, anmerkast og leggast fram for sakkunnig nemnd.

5.6 Dokumentasjon av faktafeil

Dersom besiktigere oppdagar avvik i fakta i høve til takseringsgrunnlaget, skal denne måle inn rette arealverdiar slik at administrasjonen kan korrigere takseringsgrunnlaget.

5.7 Juridiske avklaringar

Eigedomsskattelova, uttaler frå Finansdepartementet og rettsavgjerder trekkjer opp dei juridiske rammene for takserings- og forvaltningsarbeidet knytt til eigedomsskatt.

Nedanfor går ein gjennom nokre viktige juridiskeavklaringar som vil vere viktige for Kinn kommune i samband med takseringa.

5.7.1 Taksten skal gjenspegle gjeldande verdinivå

Sakkunnig nemnd skal fastsette verdinivå med dette som utgangspunkt. For å kome fram til rett takst, kan nemnda støtte seg til ulike berekningsmetodar:

• Sjablontakst som gjenspeglar vurdert gjennomsnittsverdi for ulike bygningstypar
• Gjenskaffelsesverdi
• Avkastningsverdi

5.7.2 Likehandsaming

Metoden har sterkt fokus på likehandsaming gjennom utarbeiding av skriftlege rammer for takseringa, vurdering av ytre og indre faktor ved synfaring og systematisk kvalitetssikring og revisjon.

5.7.3 Det er eigedomen som objekt som skal takserast

Det vert ikkje lagt vesentleg vekt på eigedomen sitt potensiale. Det er eigedomen som objekt slik den står fram pr. 31. desember 2020 som vert taksert.

5.7.4 Privatrettslege avtalar og hefter skal ikkje vektleggast ved takseringa

Som nemnt er det eigedomen som objekt som skal takserast. Kven som dreg nytte av eigedomen gjennom til dømes private avtalar, skal ikkje vurderast. Til dømes vil ei avtale om burett ikkje påverke taksten.

5.7.5 Festetomter med langsiktige festekontrakter skal vurderast som sjølveigartomt

Med langsiktig er meint festekontrakt med moglegheit for lenging eller innløysing av kontrakt.

5.7.6 Statlege og kommunalt eigde AS

Alle organisasjonar som før var del av kommunen eller staten si verksemd, og som no er gjort om til offentleg eigde AS, og dermed eigne juridiske organisasjonar, skal betale eigedomsskatt på lik line med andre juridiske organisasjonar dersom lov eller forskrift til lov ikkje eintydig seier noko anna.

5.7.7 Kva for eigedomar som skal fritakast etter eigedomsskattelova §5, er ikkje gjenstand for politisk vurdering